หลักการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการประเภทโรงแรม และรีสอร์ท "Hotel Feasibility Study"

“Hotel Design Forum” งานสัมมนาด้านการออกแบบโรงแรม ประจำปี 2019

บรรยายโดย คุณนิคม เจนศิริรัตนากร Director of Horwath HTL Hotel Tourism and Leisure บริษัทที่ปรึกษาด้านบัญชีและการบริหารจัดการที่ก่อตั้งมาแล้วกว่าร้อยปี และมีสาขาใน 39 ประเทศทั่วโลก 

กับหัวข้อ Hotel Feasibility Study หลักการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการประเภทโรงแรม ซึ่งมีเนื้อหาเกี่ยวกับการประเมิณความเป็นไปได้ทางธุรกิจ การวางแผนพัฒนาจัดการโรงแรม การปรับปรุงภาพลักษณ์ของโรงแรมให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น และการให้คำปรึกษาในการวางแผนกลยุทธ์ระดับองค์กร 

ซึ่งจะมีข้อมูลอะไรน่าสนใจบ้างนั้น วันนี้ Wazzadu.com ได้รวบรวมและย่อยมาให้แล้ว มาชมกันเลยครับ

การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการประกอบธุรกิจโรงแรมนั้นให้พิจารณาเกณฑ์สำคัญ 6 ประการนั่นคือ

1. Who
2. What
3. When
4. Where
5. Why
6. How

1. Who สิ่งที่ผู้ประกอบการควรทราบเป็นอย่างแรกนั่นคือ ลูกค้าคือใคร คนกลุ่มไหนที่จะมาพักที่โรงแรม โดยให้พิจารณาจากปัจจัยหลายๆ ด้าน แล้วนำมาวิเคราะห์หาเป้าหมายหลักและเป้าหมายรอง     

• เชื้อชาติ เช่น เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีน ยุโรป หรือ คนไทย   
• พักแบบเดี่ยวหรือแบบกลุ่ม เช่น นักท่องเที่ยวที่มากับกลุ่มเพื่อน หรือมาแบบเดี่ยว รวมถึงนักธุรกิจที่เดินทางมาเดี่ยวหรือมาเป็นกลุ่มสัมมนา  
• อาชีพหรือไลฟ์สไตล์ เช่น กลุ่มนักธุรกิจที่มาประชุมบ่อยๆ หรือเป็นครอบครัวที่มาปีละครั้ง 

2. What หมายถึง Concept, Positioning และ Product ของโรงแรมว่าเป็นอย่างไร 

• Concept เช่น เป็นโรงแรมเพื่อสุขภาพเน้นการพักผ่อน มีกิจกรรมนั่งสมาธิเพื่อหาความสุขสงบทางด้านจิตใจ หรือเป็นแนว Adventure ท่องเที่ยวผจญภัย ทั้งอาจจะต้องพิจารณาสถานที่ตั้งของโรงแรมด้วย
• Positioning เป็นการกำหนดว่าโรงแรมของเรานั้นจะเป็นระดับ 5 ดาว 3 ดาว หรือเป็น Hostel 
• Product ต่อเนื่องกันกับทั้ง 2 ข้อก่อนหน้านี้ เมื่อกำหนดคอนเซปต์และตำแหน่งได้แล้ว ก็ให้คิดถึงรายละเอียดหรือสิ่งที่สามารถเพิ่มรายได้ เช่น โรงแรม 5 ดาวอาจเสริมส่วนร้านอาหาร Rooftop และส่วน Spa หรือหากเป็น Hostel ซึ่งมีราคาต่อเตียงค่อนข้างน้อยประมาณคืนละ 300 บาท แต่มีบาร์ดีๆ สำหรับนั่งดื่มก็สามารถมีรายได้ต่อหัวเพื่มขึ้นได้ 

3. When เมื่อไหร่ที่ควรสร้างโรงแรม ทั้งนี้ให้พิจารณาถึงระดับเทนด์โลก ภาพรวมของประเทศ และระดับภูมิภาคหรือพื้นที่โดยรอบของโครงการ 

• เทรนด์โลก เช่น การเติบโตของเศรษฐกิจของประเทศจีนและประเทศอื่นๆ ในเอเชียทำให้ปริมาณนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนและภายในภูมิภาคเอเชียที่มายังประเทศไทยมีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้น แนวโน้มของนักท่องเที่ยวในการใช้จ่ายเพื่อประสบการณ์ หรือเทรนด์เรื่องสุขภาพเน้นการบำบัดร่างกายและจิตใจ 
• แนวทางการพัฒนาเศรษฐกิจ และนโยบายการก่อสร้าง Infrastructure ในประเทศ เช่น เราทราบว่าจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางมากรุงเทพเป็นจำนวนมากขึ้นทุกปี เราจึงวางแผนในการขยายธุรกิจ แต่หากสนามบินไม่มีการขยายตัวตาม ก็จะทำให้มีผลกระทบกับจำนวนนักท่องเที่ยวที่คาดการณ์ไว้ตอนแรกได้ 
• โรงแรมของเราจะสร้างเสร็จเมื่อไหร่ เช่น ถ้าโรงแรมสร้างเสร็จภายในปีหน้าช่วง low season ก็ให้เตรียม cash flow สำรองไว้
• โครงการคู่แข่งจะเกิดขึ้นเมื่อไร่ เช่น หากพื้นที่นั้นยังยังไม่มีโรงแรมลักษณะเดียวกันกับที่เรากำลังจะสร้าง ก็ดูเป็นโอกาสที่ดี แต่จริงๆ แล้วมีโครงการที่กำลังก่อสร้างหรือมีแผนว่าจะก่อสร้างในระยะเวลาอันใกล้ แล้วเราจะสามารถเข้าถึงข้อมูลเหล่านี้ได้อย่างไร 

4. Where หมายถึง Location หรือสถานที่ตั้งของโครงการ ให้ดูว่าบริเวณรอบๆ มีอะไรที่ช่วยส่งเสริมโรงแรมของเราบ้าง ให้คำนึงถึงทั้งเรื่องของที่ตั้งโครงการ และการเข้าถึง 

• Location ของโรงแรมมีอะไรเป็นจุดเด่น เช่น ย่านนั้นเป็นแหล่งรวมร้านอาหารชื่อดังคนที่มาพักก็มักอยากออกไปทานอาหารข้างนอก ดังนั้นไม่จำเป็นต้องสร้างส่วนที่ร้านอาหารภายในโครงการก็ได้ ถ้าเป็นแหล่งธุรกิจเราควรจัดสรรห้องพัก การตกแต่งรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกเช่นห้องประชุมให้เหมาะสมกับการใช้งาน      
• Accessibility การคมนาคม หรือการเข้าถึงโครงการเป็นอย่างไร เช่น หากโรงแรมของเราตั้งอยู่ในกลางใจเมือง เราก็ต้องทราบกำหนดการและเส้นทางการก่อสร้างของรถไฟฟ้าที่มีผลต่อการเดินทางของ User มายังโครงการ หรือผู้ที่มาพักเดินทางด้วยวิธีอื่น เช่น รถลีมูซีน ถ้าการเข้าถึงโรงแรมค่อนข้างลำบากเนื่องจากการจราจรที่ติดขัดหรือ ระบบคมนาคมขนส่งสาธารณะไม่เอื้ออำนวยก็ต้องนำปัจจัยนี้กลับไปพิจารณาถึงคอนเซปต์ และฟังก์ชั่นของโรงแรม โดยจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไว้ภายในโครงการแทน เพื่อลดปัญหาในเรื่องของการเดินทาง  

5. Why เมื่อได้พิจารณาปัจจัยต่างๆ ไปแล้วเราต้องคิดถึงเรื่องความคุ้มค่าในการลงทุน ซึ่งมีการประเมิณรายรับเบื้องต้น กับ Operation cost หรือค่าใช้จ่ายในการดำเนินกิจการทั้งหมดว่าเป็นเท่าไหร่ รายได้จริงหลังจากหักค่าใช้จ่าย และดอกเบี้ยเหลือเท่าไหร่ คุ้มค่ากับกับการลงทุนหรือไม่ ระยะเวลาการคืนทุนคือเมื่อไหร่ 

6. How เมื่อคำนวณแล้วว่ามีความคุ้มค่าในการลงทุน ขั้นต่อไปคือทำอย่างไร แบ่งเป็น 3 เรื่องดังนี้ 

• Market Research การสำรวจตลาด เช่น การศึกษาคู่แข่งว่ามีใครบ้างเป็นโรงแรมประเภทใดบ้าง การสำรวจพื้นที่ ศึกษาความต้องการของตลาด Demand & Supply คืออะไร  
• Recommendations การศึกษาหา Positioning ที่เหมาะสม และ Product หรือ Facilities ที่โครงการควรมี 
• Financial Analysis วิเคราะห์การเงินและการลงทุน รวมไปถึงการบริหารจัดการด้านการเงิน   

ด้วยความเชี่ยวชาญในการดำเนินธุรกิจมาอย่างยาวนาน พร้อมกับความเชี่ยวชาญในการเก็บข้อมูลแบบเจาะลึกทำให้ Horwath HTL เป็นหนึ่งในเรื่องที่ปรึกษาการดำเนินธุรกิจในการดำเนินธุรกิจประเภทโรงแรมและรีสอร์ท และเป็นที่ไว้วางใจของเครือโรงแรมชื่อดัง ตัวอย่างโครงการในประเทศไทยที่เป็นที่รู้จัก เช่น Siam Kempinski, Bangkok Marriott Hotel Sukhumvit, Holiday Inn Pattaya, Outrigger Phuket และอื่นๆ อีกมากมาย 

คุณนิคม ยังกล่าวเสริมอีกว่านอกจากสิ่งที่ควรทำแล้วเรายังต้องคำนึงถึงสิ่งอื่นๆ ที่ไม่ควรทำอีกด้วย เช่น หลายคนคิดว่าโรงแรมคือธุรกิจเสือนอนกินแต่จริงๆ แล้วมีความเสี่ยงสูงพอสมควร ไม่ควร copy ไอเดียของโครงการอื่นมาใช้หรือทำตามกระแสมากจนเกินไป เพราะอาจเกิดผลเสียได้ ทุกโครงการทุกสถานที่ล้วนมีความ Unique ของตัวเองขึ้นอยู่กับว่าเราสามารถศึกษาข้อมูลได้ละเอียดถี่ก้วนแค่ไหนและจะนำเสนออย่างไร 

" Data will talk to you if you are willing listen to it " 

Jim Bergeson